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關于加強和規范農村宅基地

管理的實施辦法（試行）

 

第一章 總則

第一條  為進一步加強全區農村宅基地管理，促進土地資源節約集約利用，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《江蘇省土地管理條例》等法律法規和《農業農村部自然資源部關于規范農村宅基地審批管理的通知》《中共江蘇省委農辦江蘇省農業農村廳江蘇省自然資源廳關于加強和規范農村宅基地管理工作的通知》《市政府辦公室關于加強和規范農村宅基地管理工作的意見》等相關文件精神，結合我區實際，制定本實施辦法。

第二條  本辦法所稱農村宅基地是指農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。

第三條  農村宅基地按照“以戶取得、戶內共有”的方式分配使用，嚴格按照“一戶一宅、面積法定”的原則進行管理。

第四條  按照《江蘇省土地管理條例》等相關規定，農村宅基地面積每戶不超過135平方米，各鎮人民政府（街道辦事處）可根據實際情況在此范圍內合理安排。

第五條  具有農村集體經濟組織成員身份的農村村民，符合農村宅基地申請條件的，可依法依規按程序申請使用農村宅基地。

第二章 部門職責

第六條  在區政府的統一領導下，建立農業農村、自然資源規劃部門牽頭，多部門參與的綜合協調機制，加強與財政、住建、交通、水利、電力等部門聯系，做好信息共享互通，推進管理重心下沉，共同做好農村宅基地管理工作。

第七條  區農業農村部門負責農村宅基地改革和管理工作，建立健全農村宅基地分配、使用、流轉、糾紛仲裁、監督管理和統計調查等制度，完善用地標準，規范管理程序，加強日常監管，查處職責范圍內的宅基地違法違規行為，指導宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農房盤活利用，組織開展宅基地現狀和需求情況統計調查，定期將農村村民建房新增建設用地需求通報區自然資源規劃部門，參與編制國土空間規劃和村莊規劃。

區自然資源規劃部門指導各地編制“多規合一”實用性村莊規劃，在國土空間規劃（村莊規劃）中統籌安排宅基地用地規模和布局，滿足合理的宅基地需求，依法辦理新增建設用地審批等相關手續，負責鄉村建設規劃許可證辦理指導、確權登記頒證等。

區住房城鄉建設部門負責指導農村住房建設、農村住房安全和危房改造等工作，提供農房設計方案，加強農房建設風貌管控、施工管理、質量安全等，加強農村建筑工匠的管理和培訓，推廣使用綠色建材和技術。

其他相關部門協同做好相關管理工作。

第八條  鎮人民政府（街道辦事處）負責宅基地審批和日常監管工作，指導建立農村宅基地用地建房聯審聯辦機制，明確建設部門牽頭負責組織開展轄區內農村宅基地審批事宜，優化審批流程，提高審批效率，加強農村建房事前事中事后監管，組織做好農村宅基地新批及翻建的規劃許可工作；加強全程監督，確保宅基地審批管理接得住、管得好；負責答復和處理涉及農村宅基地的信訪事項；按照相關法律法規和權責對等的原則，及時發現和處置涉及宅基地的各類違法違規行為；建立健全農村宅基地審批管理臺賬，并定期將審批情況報區農業農村、自然資源規劃部門備案；指導村集體經濟組織或村（居）民委員會（以下簡稱村級組織）完善宅基地民主管理程序，制定并健全宅基地村級協管員制度，組織開展村民建房日常巡查，做到早發現、早報告。

第九條  村級組織負責對申請人是否符合集體經濟組織成員資格、是否符合“一戶一宅”用地建房條件、申請宅基地是否存在爭議、來源是否合法、是否符合村莊規劃、是否征求相鄰權利人意見、以及對申請內容真實性等進行初審。涉及公安、民政、城管等單位要及時咨詢意見，安排1名村（社區）工作人員兼任宅基地協管員。宅基地協管員負責日常監管，及時收集掌握農村宅基地使用、農房建設施工等狀況，重點排查上報未批先建、少批多建、批甲建乙、建新不拆舊等違法違規行為。

第三章 嚴格規劃管理

第十條  農村宅基地審批應符合國土空間規劃、鎮村布局規劃和村莊規劃。

第十一條  農村宅基地建房要堅持先規劃后建設的原則。合理安排和使用農村宅基地用地，不得占用永久基本農田，涉及占用一般農用地的，應當依法先行辦理農用地轉用審批手續。對不符合村莊規劃要求的，不得批準農村宅基地用地申請。

第十二條  城鎮開發邊界外規劃發展村內符合申請資格的農村村民可以申請新建、翻建、改（擴）建住房，優先改造1980年前建造的農房，鼓勵改造1981年至2000年期間所建的農房。規劃發展村除承擔本自然村符合資格的農村村民宅基地建房需求外，還需承擔本行政村范圍內一般村的農村村民宅基地需求，有序引導農村村民適度規模集中居住。

城鎮開發邊界外一般村，原則上不新增用地規模；符合申請資格的農村村民，優先引導到規劃發展村莊內審批宅基地；住房經鑒定為C級危房及以上的，經批準可遷建至規劃發展村，或申請在城鎮規劃區內統一安置，原農村宅基地住房應予以拆除并退還村集體。確有困難的可按《中共無錫市委無錫市人民政府關于加強和改進農村住房建設管理的意見（試行）》（錫委發〔2017〕36號）規定翻建住房。

城鎮開發邊界外搬遷撤并類村，原則上不得新建和改（擴）建住房，住房鑒定為C級危房及以上的，可申請統一安置；不能統一安置的，經批準可對存在安全隱患的住房自行維修加固。

第十三條  城鎮開發邊界內的農村村民，原則上不得改（擴）建和新建農村住房；住房經鑒定為D級危房的農村村民，可以申請納入城鎮社區統一安置；不能統一安置的，按照“原址、原高度、原面積”原則，向鎮、村申請農房翻建，現有宅基地使用面積超過本辦法規定面積的，須按規定進行核減，具體參照農村宅基地申請審批流程執行。

第四章 規范用地管理

第十四條  農村宅基地規劃和利用應當與農村住房更新改善、國土空間全域綜合整治相結合，通過村莊整治、廢舊宅基地騰退等多種方式，增加宅基地空間。鼓勵一般村整村拆建搬遷至城鎮開發邊界外的規劃發展村，整體推進一般村的復墾復耕工作。

第十五條  村民原有農村宅基地使用面積超過135平方米的，應通過調整村民點、更新改造、自愿有償退出等途徑，將超出的農村宅基地交回村集體，同時由原權利人或原權利人委托村級組織申請注銷或變更原宅基地房產證、土地證或不動產權證書。

第十六條  非本集體經濟組織成員通過合法程序取得本集體經濟組織內農村房屋所有權的，該房屋一般稱為“留根房”。

鼓勵農村“留根房”在保障其合法持有者或繼承者合法權益的前提下，實施自愿有償退出。

第十七條  各鎮人民政府（街道辦事處）每年定期組織開展農村宅基地用地需求調查，并在每年初將需要保障的農村宅基地用地需求報區農業農村部門。

第十八條  經批準后連續兩年未使用的農村宅基地，應交還原集體經濟組織另行安排利用。

第五章 申請與審批

第十九條  農村宅基地申請流程

1. 申請。符合農村宅基地申請資格條件的農村村民，以戶為單位向所在村民小組申請使用農村宅基地，并提供以下材料：

（1）按照要求填寫《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》；

（2）簽署《農村宅基地使用承諾書》；

（3）身份證明和戶籍證明材料；

（4）利用原有農村宅基地進行建設的，提交相關土地、房屋權屬證明材料；

（5）農村房屋設計方案或者農村住房通用設計圖集；

（6）相鄰建筑所有權人書面意見材料（擬建房屋與相鄰建筑毗鄰或涉及到公用、共用、借墻等關系的）；

（7）依法應當提交的其它材料。

2. 公示。村民小組收到申請后，應當提交村民小組會議討論，并將申請人、申請理由、擬用地位置和占地面積、擬建房層數、高度和建筑面積等情況在申請人所在村組范圍內公示，公示時間不得少于5個工作日。公示無異議或異議不成立的，村民小組將農村村民申請、村民小組會議記錄、公示證明等材料交村級組織審查。

3. 審查。村級組織在收到材料之日起開展審查工作，重點對申請材料是否真實有效、是否享有農村宅基地申請資格、擬用地建房是否符合國土空間規劃（村莊規劃）、是否征求了用地建房相鄰權利人意見、外觀風貌是否符合相關要求等進行審查，涉及公安、民政、住建、城管等單位審查事項的，村級組織要及時咨詢有關單位意見。

4. 報送。審查通過的，由村級組織在《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》上簽署意見，連同申請人提交的其它相關材料一并報送鎮人民政府（街道辦事處）。審查不通過的，告知其相關原因并退回其申請材料。

沒有分設村民小組或宅基地和建房申請等事項統一由村級組織辦理的，農村村民直接向村級組織提出申請，經村民代表會議討論通過并在本村級組織范圍內公示后，由村級組織簽署意見，報送鎮人民政府（街道辦事處）。

原農村宅基地拆舊建新的，參照本條規定程序辦理。

第二十條  農村宅基地審批程序

1. 部門聯審。各鎮人民政府（街道辦事處）農村宅基地審批及建房事宜由建設部門牽頭負責，各相關部門按各自職責參與聯審，建立健全“一個窗口對外受理、多部門內部聯動運行”的農村宅基地用地建房聯審聯辦機制。鎮人民政府（街道辦事處）受理農村村民農村宅基地和建房（規劃許可）申請后，如報送材料不完備或有錯誤的，應一次性告知申請人需要補正的材料和相關要求。材料齊全或補充齊全的，鎮人民政府（街道辦事處）應及時組織建設、農業農村、自然資源規劃部門進行審核和現場勘查并按審核結果填寫《農村宅基地和建房（規劃許可）審批表》。農業農村部門負責審查申請人是否符合申請資格、擬用地是否符合農村宅基地合理布局要求和面積標準、農村宅基地和建房（規劃許可）申請是否經過村級組織審核公示等；自然資源規劃部門負責審查用地建房是否符合國土空間規劃、村莊規劃、用途管制及土地權屬要求，其中涉及占用農用地的，應先辦理農用地轉用審批手續；建設部門負責審查住房建設設計方案，實施帶圖報批，加強農房風貌管控，組織開展農房質量安全實地抽查等，并綜合各有關部門意見提出審批建議。涉及水利、林業、電力事項的應征求相關主管部門意見。

2. 鄉鎮審批。鎮人民政府（街道辦事處）根據各部門聯審結果，對農村村民宅基地申請進行審批，符合要求的，核發《農村宅基地批準書》。鄉村建設規劃許可證由受委托的鎮人民政府（街道辦事處）一并發放，并以適當方式公開。鎮人民政府（街道辦事處）和村級組織要建立農村宅基地建房審批管理臺賬，有關資料歸檔留存，并定期將審批情況報區農業農村和自然資源規劃部門備案。

經聯審不符合農村宅基地申請條件的，鎮人民政府（街道辦事處）應當依法答復申請人，并說明理由。

第六章 建房規范管理

第二十一條  鎮人民政府（街道辦事處）是本轄區內農村宅基地及住房建設管理的責任主體，要嚴格落實農村宅基地申請審查到場、批準后丈量批放到場、施工關鍵節點巡查到場、住宅建成后核查到場“四到場”要求，確保農村宅基地及農村住房建設管理規范有序。

第二十二條  鎮人民政府（街道辦事處）和村級組織嚴格執行農村宅基地用地建房監督管理工作。經批準用地建房的農村村民，應當在開工前向鎮人民政府（街道辦事處）授權的牽頭部門申請劃定宅基地用地范圍，鎮人民政府（街道辦事處）在收到申請后，由建設部門牽頭組織相關部門到現場進行開工查驗，實地丈量批放宅基地，確定建房位置，做好現場工作記錄和影像資料保存，指導農村村民按照批準面積和要求使用土地。

第二十三條  施工期間，鎮人民政府（街道辦事處）要在施工關鍵節點巡查到場（可通過購買服務方式），在地基基礎、抗震節點和關鍵主體結構施工過程中，及時到施工現場檢查指導，特別是加強隱蔽部位的到場檢查，發現不符合基本建設要求的當即告知建房戶，提出處理建議并做好記錄。

第二十四條  鎮人民政府（街道辦事處）在村民建房完工、提出竣工驗收申請后，應當及時組織相關部門驗收，實地檢查農村村民是否按照批準面積、四至等要求使用宅基地，是否按照批準面積和規劃要求建設住房，建房質量是否滿足抗震要求，是否履行拆除舊房且原宅基地交還集體等承諾，并填寫《農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》。

第二十五條  農房竣工驗收合格后，建房村民可以依法向不動產登記部門申請辦理不動產登記，核發不動產權利證書。涉及退出原農村宅基地的，須在自行拆除應拆房屋，退還原農村宅基地，注銷原宅基地房產證、土地證或不動產權證書后方可辦理新的不動產登記。

第七章 閑置宅基地和閑置住宅盤活利用

第二十六條  在充分保障農村村民宅基地合法權益和農民住房財產權的基礎上，支持村級組織及其成員發揮主體作用盤活利用閑置農村宅基地和閑置住宅。鼓勵有一定經濟實力的村級組織對閑置農村宅基地和閑置住宅進行統一盤活利用，引導有實力、有意愿的企業有序參與盤活利用工作，帶動當地產業發展和農民就業創業增收。

第二十七條  支持村級組織及其成員采取自主經營、合作經營、租賃經營、委托經營等多種形式盤活利用農村閑置宅基地和閑置住宅，鼓勵利用閑置住宅打造農村一二三產業融合發展項目。支持各地統籌安排相關資金，用于農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用獎勵、補助等。

第二十八條  支持村級組織采取整理、復墾、復綠等方式，開展農村閑置宅基地整治，整治出的土地優先用于滿足農民新增宅基地需求、村莊建設和鄉村產業發展。產生的土地增值收益，歸村級組織所有。

第二十九條  農村村民因合法原因形成的多處農村住宅，在征得村級組織同意后，可以轉讓或贈與符合農村宅基地使用權申請分配條件的本集體經濟組織內其他成員。因上述原因發生土地使用權和房屋所有權轉移的，應當憑相關審批材料到不動產登記部門依法辦理變更或注銷登記手續。

第三十條  自愿退出宅基地使用權的農村村民，除農村宅基地權益外，在本村集體經濟組織中享有的其它權益不變、身份不變。

第三十一條  探索建立農村宅基地有償使用制度，鼓勵村級組織“一村一策”制定相應細則，并報各鎮人民政府（街道辦事處）和區農業農村部門備案。

第八章 日常管理及監督

第三十二條  各鎮人民政府（街道辦事處）要結合本轄區實際情況，參照本辦法制定相應的農村宅基地管理實施細則。

各村級組織要制定、完善包含農村宅基地管理內容的村規民約及包含農村村民用地建房有關內容的管理制度。

第三十三條  建立健全農村宅基地管理動態巡查和責任追究制度，依法組織開展農村用地建房動態巡查，加強日常監管，及時發現和處置涉及宅基地使用和建房規劃的各類違法違規行為，防止產生新的違法違規行為。對農村村民違法占用農村土地建設住宅的，依據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《江蘇省土地管理實施條例》等相關法律、法規，由農業農村、自然資源規劃等部門具體承擔職責范圍內的宅基地違法處置工作。

探索開展鎮（街道）綜合執法、多部門聯合執法機制，形成區指導、鎮（街道）主導、村（社區）配合的綜合執法格局。對歷史形成的農村宅基地有關問題，要按照“尊重歷史、兼顧現實、依法依規”的原則，區分問題產生根源、事項類別、發生時限，采取聯合辦理等方式穩妥解決。

第三十四條  區農業農村部門、區不動產登記部門應當加強農村宅基地審批管理信息和不動產登記信息實時共享。

第九章 附則

第三十五條  本辦法由區農業農村局會同錫山自然資源規劃分局、區住房城鄉建設局負責解釋。

第三十六條  本辦法自印發之日起施行。

 

附件：1. 農村宅基地和建房（規劃許可）申請表

2. 農村宅基地使用承諾書

3. 農村宅基地和建房（規劃許可）審批表 

4. 鄉村建設規劃許可證

5. 農村宅基地批準書

6. 農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表

7. 錫山區農村宅基地審批流程示意圖

（此件公開發布）